龍崗出臺重點城市更新單元公開選擇意向實施主體實施細則

發布時間:2019-10-16 10:27:47 Clicks:0


 

繼發布舊住宅區項目公開選擇市場主體實施新規后,龍崗再次發布關于公開選擇市場主體方面的新政。9月18日,深圳市龍崗區城市更新和土地整備局公開征求《深圳市龍崗區重點更新單元公開選擇市場主體實施細則(試行)(征求意見稿)》(以下簡稱《實施細則》)意見。正文如下:


深圳市龍崗區重點更新單元公開選擇市場主體實施細則

(試行)(征求意見稿)


第一章 總則

為規范重點更新單元公開選擇市場主體的活動,根據《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令第290號)、《深圳市城市更新辦法實施細則》(深府〔2012〕1號)、《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(深府辦〔2016〕38號)、《深圳市龍崗區城市更新實施辦法》(深龍府規〔2017〕2號)以及其他相關政策規定,制定本實施細則。

本實施細則適用于深圳市龍崗區行政區域內重點更新單元公開選擇市場主體的活動。本實施細則所稱“重點更新單元”,是指依照《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(深府辦〔2016〕38號)的相關規定,由市規劃國土部門統籌上報市政府批準后列入城市更新單元計劃的重點城市更新單元。

重點更新單元公開選擇市場主體應當遵循政府主導、業主參與、公正公開的理念和原則,公開擇優選定,穩步推進重點更新單元改造工作的實施。

龍崗區城市更新領導小組領導全區城市更新工作,負責對全區重點更新單元公開選擇市場主體等相關工作中的重大事項進行決策,負責審定重點更新單元市場主體公開選擇方案,負責審定重點更新單元市場主體。

龍崗區城市更新和土地整備局(以下簡稱“主管部門”)負責審核重點更新單元市場主體公開選擇方案并報區城市更新領導小組審定,監督重點更新單元公開選擇市場主體相關活動,接受重點更新單元搬遷補償安置指導方案的備案。

轄區街道辦事處應當依職責辦理轄區重點更新單元的相關工作,負責具體組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案,負責指導股份合作公司開展相關工作(如有),負責組織、協調、跟進市場主體公開選擇方案的具體實施。

重點更新單元范圍內股份合作公司、社區工作站、社區居委會等相關單位在各自的職責范圍內,支持、配合重點更新單元城市更新相關工作。


第二章 工作流程

重點更新單元規劃經批準后,轄區街道辦事處應當組織制定重點更新單元搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案。

搬遷補償安置指導方案主要明確單元范圍內建筑物(構筑物、附屬物)搬遷補償安置指導標準等事宜,一般應包含補償對象、補償方式、補償標準以及補償科目等事項。涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,搬遷補償安置指導方案應當包含經轄區街道辦事處審核同意并經區集體資產管理部門備案的股份合作公司合作招商方案,集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)的搬遷補償安置標準以合作招商方案確定的內容為準。

市場主體公開選擇方案依據本實施細則相關內容制定,主要明確市場主體的準入資格條件、公開選擇的方式、公開選擇的程序以及未成功選定時的處理方式等事項。涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,市場主體公開選擇方案所規定的準入資格條件、選擇方式應當與經審核備案后的股份合作公司合作招商方案的相應內容保持一致。

重點更新單元范圍涉及多個街道轄區的,由主管部門報區城市更新領導小組審定后,指定其中一家街道辦事處作為公開選擇市場主體工作的組織落實單位,其他街道辦事處予以協助、配合。

重點更新單元搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案,應當強化單元范圍內業主及股份合作公司等相關單位的參與,充分征求業主及業主委員會(如有)、股份合作公司、社區居民委員會等相關單位(如有)的意見和建議。

重點更新單元搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案草擬完成后,應當在重點更新單元現場及相關社區辦公場所進行公示,征求重點更新單元范圍內業主、相關單位的意見,公示時間不得少于15日。

公示期滿后,重點更新單元搬遷補償安置指導方案由轄區街道辦事處自行修改完善后報主管部門備案;重點更新單元市場主體公開選擇方案由轄區街道辦事處匯總公示意見,并就采納與否出具明確書面意見,形成市場主體公開選擇方案送審稿,并將送審稿及書面意見一同報主管部門審核。主管部門應當根據本實施細則及市、區城市更新政策對市場主體公開選擇方案送審稿進行審核,對街道辦事處匯總的公示意見進行核查。

主管部門審核完成后,應當將重點更新單元市場主體公開選擇方案報區城市更新領導小組審定,并決定是否采納相關公示意見。

重點更新單元市場主體公開選擇方案經區城市更新領導小組審定通過后,由轄區街道辦事處將市場主體公開選擇方案在重點更新單元現場及相關社區辦公場所進行公告;如市場主體公開選擇方案未通過區城市更新領導小組審定的,則由主管部門將方案退回轄區街道辦事處修改后再按程序送審。

轄區街道辦事處應當根據本實施細則以及市場主體公開選擇方案公開選擇市場主體;主管部門、股份合作公司、社區工作站、社區居委會以及相關單位在各自職權范圍內予以協助配合。

重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)的,在重點更新單元規劃經批準后、轄區街道辦事處組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案前,先由股份合作公司按照《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》(深龍府辦規〔2018〕1號)第十八條的規定,履行相應程序,制定、表決通過合作招商方案。

    合作招商方案應盡量列明擬開發集體用地基本情況、可行性分析報告和項目評估結果、擬采用的選擇方式(公開招標或競爭性談判)、合作方的資質和條件、集體用地開發進度和配套設施要求、利益分配方式或拆遷補償標準、物業分配原則、履約保證金等內容;合作招商方案應當按照本實施細則的相關規定,設定合作方的選擇方式、參選資格條件等,同時明確規定正式合作方的選擇由政府統一在重點更新單元公開選擇市場主體時合并進行。

合作招商方案經股份合作公司股東代表大會表決通過后,股份合作公司應當將資產評估報告、合作招商方案以及《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》(深龍府辦規〔2018〕1號)第二十條第(一)至(六)項、第(十三)項規定的資料,報轄區街道辦事處審核;轄區街道辦事處審核同意后,將整體資料報區集體資產管理部門備案。

重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,集體資產的合作開發或補償安置等事宜以經審核備案后的合作招商方案為準;轄區街道辦事處組織制定搬遷補償安置指導方案時,應當將合作招商方案作為搬遷補償安置指導方案的一部分,并按本細則規定將搬遷補償安置指導方案報主管部門備案。

重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,按照本實施細則的相關規定公開選擇市場主體后,由經選定的市場主體與股份合作公司完成合作開發協議或搬遷補償安置協議簽署后直接實施,無需另行按照《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》(深龍府辦規〔2018〕1號)的規定引進合作方。


第三章 選擇方式

重點更新單元公開選擇市場主體應當通過深圳聯合產權交易所或市政府認可的其他交易服務平臺采取公開招標或競爭性談判的方式進行。市場主體公開選擇方案中應當明確選擇其中一種選擇方式,并按本實施細則及相關規定設置相應的參選資質條件、選擇流程、評定標準等內容。

公開招標或競爭性談判應當采取“綜合評標法”(綜合評價方法)的方式進行評標,由評標委員會或談判小組根據招標文件或談判文件確定的評分項目及權重等標準進行量化打分。綜合評價標準主要考量參選市場主體的整體實力、資信情況、凈資產情況、城市更新項目開發經驗以及承諾給予的搬遷補償安置標準及公共設施配建情況等相關因素。

公開招標或競爭性談判應當采取“評定分離”的方式進行定標,由區城市更新領導小組根據評標委員會出具的書面評標報告或談判小組出具的書面評議報告和推薦的中標候選人確定中標人(中選人)。

參選的市場主體應當滿足如下條件:

1)在中國境內合法成立并有效存續;

(2)參選主體的凈資產規模在人民幣1億元以上;

(3)具有良好的誠信記錄與經營業績;

(4)參選主體或直接或間接持有參選主體過半數股權的投資人具備房地產開發資質和深圳市城市更新項目開發成功經驗,或者合計直接或間接持有參選主體過半數股權的投資人均具備房地產開發資質和深圳市城市更新項目開發成功經驗。


市場主體公開選擇方案可以根據重點更新單元的實際情況、實際需求,結合本實施細則的相關規定,設定明確具體的市場主體參選資質條件。

重點更新單元采取公開招標方式選擇市場主體的,應當履行以下程序:


編制招標文件。轄區街道辦事處應當依照重點更新單元搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案以及重點更新單元專項規劃,并結合重點更新單元的具體特點和實際需求編制招標文件。轄區街道辦事處可以委托招標代理機構辦理公開招標事宜。

招標文件應當包含對投標人資格審查的標準、重點更新單元土地移交及公建配套要求、搬遷補償安置指導標準、評標方式及標準以及招標項目的技術要求等內容。

招標文件不得含有下列內容:

1)設定的資格、技術、商務條件與重點更新單元具體特點和實際需要無關的;

(2)含有傾向、限制或者排斥潛在投標人等有違公平競爭的因素或技術條款;

(3)對投標人采取不同的資格審查或評審標準;

(4)就同一項目向投標人提供有差別的項目信息;

(5)其他歧視性、排他性等不合理條款。


成立評標委員會。轄區街道辦事處應當組織成立評標委員會。評標委員會由轄區街道辦事處指定工作人員、業主代表以及隨機選取的相關領域外部專家共同組成;其中,涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,業主代表中還應包括股份合作公司指定的代表。評標委員會的具體人數、人員構成以及業主代表的產生方式在市場主體公開選擇方案中明確。

定標工作結束前,評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。


發布招標公告。轄區街道辦事處應當編制招標公告,并在以下平臺進行發布:(1)轄區街道辦事處、主管部門、區政府網站;(2)平面媒體(《深圳特區報》或《深圳商報》);(3)重點更新單元現場及相關社區辦公場所。公告時間不少于20日。

招標公告應當包括以下內容:(1)更新單元名稱、概況(業態情況、業主戶數、用地面積、建筑面積、主要規劃指標、重點更新單元土地移交及配建公共設施要求等);(2)投標人的資格要求;(3)獲取招標文件的時間、地點、方式及招標文件售價;(4)提交招標文件、開標的時間、地點;(5)負責招標工作的人員姓名、地址及聯系方式;(6)投標保證金的繳納數額及繳納方式;(7)異議反饋渠道;(8)其他事項。


集中進行開標。開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間后的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由轄區街道辦事處主持邀請所有投標人參加。開標時,由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由街道辦事處委托的公證機構檢查并公證;經確認無誤后,由工作人員當眾拆封,宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當記錄,并存檔備查。


組織開展評標。評標由依法組建的評標委員會負責,并在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標人的參選資格、投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應情況進行資格性審查和符合性審查;招標文件設有標底的,應當參考標底。評標過程應當記錄,并存檔備查。評標委員會經評審,認為所有投標都不符合招標文件要求的,可以否決所有投標。

評標委員會應當根據評標情況,出具書面評標報告,由轄區街道辦事處按程序呈報區城市更新領導小組定標;評標報告應當如實反映評標情況以及對各投標人的評分情況,并就推薦的一家中標候選人出具明確的意見。


組織開展定標。定標由區城市更新領導小組根據評標委員會的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人;區城市更新領導小組應結合參選市場主體的整體實力、資信情況、凈資產情況、城市更新項目開發經驗、承諾給予的搬遷補償安置標準及公共設施配建(貢獻)情況等因素綜合決定。


中標結果公示。中標結果確定后,應當進行公示,公示期不少于7日。對公示結果有異議的組織或個人,可以按照招標文件確定的異議反饋渠道進行反饋,轄區街道辦事處應當對異議進行核實處理。


發布中標公告。中標結果公示期滿無異議或異議不成立的,轄區街道辦事處應當發布選定公告確定中標人。中標人確定后,轄區街道辦事處應當向中標人發出中標通知書,并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標人即為經公開選擇確定的重點更新單元市場主體。

重點更新單元采取競爭性談判方式選擇市場主體的,應當履行以下程序:


編制談判文件。轄區街道辦事處應當依照重點更新單元搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案,并結合重點更新單元的具體特點和實際需要編制談判文件。

談判文件應當包含對參選人資格審查的標準、搬遷補償安置指導標準、談判流程、評定標準以及相關技術要求等內容。

談判文件不得含有下列內容:(1)設定的資格、技術、商務條件與項目具體特點和實際需要無關的;(2)含有傾向、限制或者排斥潛在參選人等有違公平競爭的因素或技術條款;(3)對參選人采取不同的資格審查或評審標準;(4)就同一項目向參選人提供有差別的項目信息;(5)其他歧視性、排他性等不合理條款。


組成談判小組。轄區街道辦事處應當組織成立談判小組。談判小組由轄區街道辦事處指定工作人員、業主代表以及隨機選取的相關領域外部專家共同組成;其中,涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,業主代表中還應包括股份合作公司指定的代表。談判小組的具體人數、人員構成以及業主代表的產生方式在市場主體公開選擇方案中明確。

談判工作結束前,談判小組成員和參與談判工作的有關工作人員不得透露與談判有關的參選主體技術資料、報價和其他信息、參選主體評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與談判有關的其他情況。


發布談判公告。轄區街道辦事處應當編制談判公告,并在以下平臺進行發布:(1)轄區街道辦事處、主管部門、區政府網站;(2)平面媒體(《深圳特區報》或《深圳商報》);(3)項目現場及相關社區辦公場所。公告時間不少于20日。

談判公告應當包括以下內容:(1)重點更新單元名稱、概況(業主戶數、用地面積、建筑面積、主要規劃指標等);(2)參選人的資格要求;(3)提交資格預審文件的時間、地點及形式;(4)負責競爭性談判工作的人員姓名、地址及聯系方式;(5)參選保證金的繳納數額及繳納方式;(6)異議反饋渠道;(7)其他事項。


參選資格審查。提交資格預審的時間屆滿后,談判小組應當對申請參選的主體進行資格預審,并按照以下方式之一確定正式參加競爭性談判的參選人:(1)合格制:凡符合資格審查條件的參選人,全部通過資格審查,取得參與談判的資格;(2)有限數量制:談判小組按照審查標準和程序,對申請參選的主體進行量化打分,并按照由高到低的順位確定一定數量的正式參選人。

正式參選人確定后,轄區街道辦事處應當在重點更新單元現場以及轄區街道辦事處、主管部門、區政府網站進行公示,公示期不少于7日;公示期滿后,由轄區街道辦事處向正式參選人發送競爭性談判邀請函和談判文件。

談判公告期滿,只有一個申請參選的市場主體符合參選資格條件的,可以通過單一來源談判的方式開展談判。談判小組經評審,認定所有申請參選的市場主體都不符合資格審查要求的,應當重新發布談判公告,重新接受市場主體的申請。


組織進行談判。談判小組應根據談判文件的內容,對參選文件的有效性、完整性和響應情況進行符合性審查和評審,分別與參選人進行談判,形成書面談判報告。談判過程應當記錄,并存檔備查。談判過程中不得降低談判文件實質性要求的標準。


參選主體評議。談判小組應當根據談判文件確定的評定標準和方法對各參選人進行評議,并出具書面評議報告,由轄區街道辦事處按程序呈報區城市更新領導小組審定;評議報告應當如實反映評標情況以及對各參選人的談判評分情況,并就推薦的一家中標候選人出具明確的意見。


中選主體審定。區城市更新領導小組應當根據談判小組的書面評議報告和推薦的中標候選人,并結合參選市場主體的整體實力、資信情況、凈資產情況、城市更新項目開發經驗、承諾給予的搬遷補償安置標準及公共設施配建(貢獻)情況等因素綜合確定中選主體。


談判結果公示。競爭性談判結果確定后,應當進行公示,公示期不少于7日。對公示結果有異議的組織或個人,可以按照談判文件確定的異議反饋渠道進行反饋,轄區街道辦事處應當對異議進行核實處理。


中選主體公告。談判結果公示期滿無異議或異議不成立的,轄區街道辦事處應當發布選定公告確定選定主體。中選主體確定后,轄區街道辦事處應當向中選主體發出選定通知書,并同時將選定結果通知所有未中選的參選人。中選主體即為經公開選擇確定的重點更新單元市場主體。

重點更新單元市場主體確定后,由轄區街道辦事處與市場主體簽署重點更新單元工作責任協議并報主管部門備案;工作責任協議應當明確市場主體的責任事項、費用承擔、市場主體投標或參與談判時的響應內容或承諾事項以及市場主體違背投標或參與談判時響應內容或承諾事項的罰則等事宜。

公開選定的市場主體應當按照投標或參與談判時的響應內容或承諾事項推進重點更新單元相關工作,市場主體承諾移交政府的土地以及配建的公共設施等相關指標,不得低于重點更新單元專項規劃確定的指標。

經公開選定的市場主體,應當按照投標或參與談判時所承諾的搬遷補償安置標準或其他響應內容與更新單元范圍內所有權利主體洽談完成簽約。

涉及集體用地或建筑物(構筑物、附屬物)參與城市更新的,市場主體應按照合作招商方案確定的內容與股份合作公司完成合作協議或搬遷補償安置協議的簽署;如市場主體在投標或參與談判時所承諾的搬遷補償安置標準或其他響應內容更加有利于股份合作公司的,則按照更加有利于股份合作公司的標準執行。此外,市場主體與股份合作公司之間簽署的協議文本,還應滿足《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》(深龍府辦規〔2018〕1號)的相關要求。

市場主體與所有權利主體簽訂搬遷補償安置協議或合作協議、地塊形成單一主體后,方可按政策規定申請確認為重點更新單元的實施主體。

公開選擇市場主體過程中,所產生的項目工作費用除政策宣傳、為政府提供法律服務、政府工作人員薪酬以及行政管理過程中的不可預見費用等項目產生的費用外,其他一切相關費用均由轄區街道辦事處先行墊付(涉及本實施細則第十六條所產生的費用由股份合作公司先行墊付),最終由經選定的市場主體承擔。

公開選擇市場主體過程中,參選主體應按照招標公告的相關內容足額支付投標保證金;參選主體未被選定為市場主體的,投標(參選)保證金應及時予以無息退還;經公開選定為市場主體的,其投標(參選)保證金按程序予以無息退還,或由轄區街道辦事處保管,后續可轉為項目實施監管協議約定的監管資金。


第四章 法律責任

經公開選定的市場主體及其控股股東應當承諾在重點更新單元全部主體工程竣工驗收合格且取得竣工驗收備案之前,不得通過轉讓市場主體的股權(合伙份額)或其他方式變相轉讓項目。

市場主體具有以下情形之一的,經區城市更新領導小組同意,可以取消其市場主體資格:

在參選過程中存在欺騙、賄賂、提供虛假材料、惡意隱瞞重要事實、惡意串通等情形且查證屬實的;

違背承諾轉讓市場主體股權(合伙份額)或通過其他方式變相轉讓項目的。

已有的市場主體被取消資格的,可以依照本實施細則再次開展公開選擇其他市場主體的活動。


第五章 附則

本實施細則由深圳市龍崗區人民政府授權龍崗區城市更新和土地整備局負責解釋。

本實施細則所稱“日”,除明確規定為“工作日”外,均指代“自然日”。

本實施細則有效期三年。在實施過程中,如遇相關法律法規、政策調整,則應予以調整完善。

本實施細則自發布之日起施行。

 


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